O dia que o fiador poderá levantar as mãos ao céu!

Quem nunca teve a infelicidade de conceder um favor a um parente ou amigo, assinando como fiador em contrato de locação, disponibilizando seu imóvel para garantir eventual débito não pago pelo inquilino?

A fiança é um contrato através do qual uma pessoa, o fiador, garante o pagamento de uma dívida contraída pelo devedor, o afiançado. O fiador pode ser acionado a partir do vencimento da dívida, no caso de não haver mais possibilidades do devedor quitar seu débito.

Em razão de ser uma garantia muito provável de ser cumprida e satisfeita, a fiança é mais comuns nos contratos de locação de natureza comercial, devido aos altos valores do aluguel. Nessa modalidade de fiança, o fiador disponibiliza seu imóvel no caso do devedor não quitar as dívidas do aluguel. Se o fiador não disponibilizar a tempo dinheiro suficiente para saldar a dívida, seu imóvel será penhorado pelo credor e vendido em leilão.

Entretanto, a primeira turma do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Recurso Extraordinário n.º 605.709, decidiu por maioria de votos pela impossibilidade da penhora de imóvel dado por fiador para o adimplemento de dívida locatícia. A primeira turma decidiu impedir a venda do imóvel pertencente ao fiador por considerá-lo bem de família.

Por mais que o ministro Dias Toffoli, relator do recurso, tenha sustentado a lógica da fiança no contrato de locação ser plenamente legal e válida, incentivando o empreendorismo entre os sujeitos na entabulação de um contrato, sua posição não prevaleceu, restando seu voto vencido. O ministro Luiz Roberto Barroso seguiu na mesma linha.

Já para o ministro Marco Aurélio, voto vencedor, não se pode incentivar a livre iniciativa ou empreendedorismo em detrimento ao direito fundamental à moradia. Destacou que a proteção do único bem do fiador, colocado em um conjunto hierárquico de valores, deve estar acima ao direito de crédito do locador. Os ministros Rosa Weber e Luiz Fux manifestaram-se na mesma posição.

O bem de família, instituto utilizado pelos ministros para evitar a venda judicial do imóvel do fiador, é definido como “imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.”

A previsão acima está contida no artigo 1º da Lei do bem da família, Lei Federal n.º 8.009/90, sendo que o bem da família é reforçado pelo direito social à moradia, correspondendo alguns dos direitos fundamentais elencados no artigo 6º da Constituição Federal de 1988.

Por outro lado, a fiança locatícia é prevista no ordenamento jurídico brasileiro, a começar pela lei do Inquilinato, Lei 8.245, artigo 37, inciso II. Entendeu por bem o legislador pátrio que essa modalidade de garantia, possibilitando ao fiador dispor de seu imóvel, poderia fomentar em peso a realização de contratos de locação, sejam eles de residência ou comércio.

Além disso, a fiança locatícia é uma obrigação que exclui o próprio bem de família da impenhorabilidade. No artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, uma das excludentes de impenhorabilidade do bem de família é a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Reforçando esse mesmo entendimento, mas com outras palavras, a súmula n.º 549 do Superior Tribunal de Justiça diz ser “válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.” Como pode ser percebido, a mudança pela opção do levantamento da penhora de imóvel de fiador encontra-se em última instância.

A lei do inquilinato, do bem de família e a súmula n.º 549 do Superior Tribunal de Justiça confirmam a possibilidade legal da fiança em contrato de locação e, ainda, a efetivação da penhora de imóvel no caso de surgimento de dívida locatícia.

A jurisprudência predominante dos tribunais continua se posicionando a favor da aplicação dos dispositivos legais, pois entende ser válido a constrição judicial de imóvel dado em garantia em fiança locatícia, se contrapondo a recente decisão do Supremo Tribunal Federal.

Os tribunais dos estados entendem que uma pessoa, ao assumir o cargo e a condição de fiador em contrato de locação, assume espontaneamente o risco de sofrer constrição em seu imóvel, ainda que seja o local onde reside com o família. Ao prestar sem embaraços a fiança, ausente qualquer vício de consentimento, o fiador põe em risco o direito fundamental à moradia, devendo, portanto, arcar com as consequências do inadimplemento do inquilino.

O fato complica em razão de muitos contratos de locação vigentes terem sido fechados com esse tipo de fiança, isto é, com fiador disponibilizando seu imóvel para garantir a quitação da dívida. No caso de fiador que disponibilizou seu imóvel, estando esse imóvel já constrito judicialmente para o pagamento de dívida locatícia, bastará ao mesmo recorrer ao Supremo Tribunal Federal para tentar livrar seu imóvel do leilão judicial.

Importante ressaltar que o imóvel será liberado, mas a obrigação e a responsabilidade do fiador em prestar a garantia não. Mesmo com o reconhecimento da impenhorabilidade por decisão judicial, o fiador continua atrelado ao contrato de locação por ele assinado, e ainda, responde pelas dívidas do inquilino.

O problema da impenhorabilidade do imóvel do fiador é a sensação de insegurança jurídica de uma das partes no contrato de locação vigente. Se o recém entendimento adotado pelo STF tornar tendência entre os tribunais estaduais, os contratos com imóvel disponibilizado por fiador não terão eficácia nenhuma, escapando das mãos do locador a chance de resgatar seu crédito.

A nova postura adotada pelo STF e os respectivos efeitos gerados nos contratos de locações vigentes vão “dar ainda muito pano pra manga” nos trâmites judiciais e somente o futuro nos dirá se o costume de disponibilizar imóvel para garantir a dívida locatícia desaparecerá, pois nenhum proprietário aceitará imóvel de fiador sabendo que correrá o risco de perdê-lo judicialmente.

Diante incerteza pairante no ar, caberão as partes nas relações locatícias encontrar em um futuro próximo outros bens para o fiador disponibilizar e garantir a quitação do dívida locatícia.